Maßband auf sonnenbeschienem Rasen eines deutschen Einfamilienhauses, umgeben von reifen Bäumen im goldenen Abendlicht.

Wie beeinflusst die Grundstücksgröße den Wert eines Hauses?

Die Grundstücksgröße beeinflusst den Wert eines Hauses erheblich, aber nicht allein durch die Quadratmeterzahl. Entscheidend ist, wie viel Baurecht für das Grundstück besteht, wie es erschlossen ist und in welcher Lage es sich befindet. Die folgenden Abschnitte erklären, welche Faktoren zusammenspielen und was das für Eigentümer in Freiburg und der Region konkret bedeutet.

Wie viel Wert steckt im Grundstück selbst?

Das Grundstück ist oft der wertstabilste Teil einer Immobilie. Während Gebäude altern und an Substanzwert verlieren, bleibt der Bodenwert langfristig erhalten oder steigt. In vielen Fällen macht der reine Grundstücksanteil 30 bis 60 Prozent des gesamten Immobilienwerts aus, in gefragten Lagen wie dem Freiburger Stadtgebiet kann dieser Anteil noch deutlich höher liegen.

Der Bodenwert wird in der Regel über den sogenannten Bodenrichtwert ermittelt, den die Gutachterausschüsse der Gemeinden regelmäßig veröffentlichen. Dieser Richtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter Bauland in einer bestimmten Lage im Durchschnitt wert ist. Für Eigentümer ist es wichtig zu verstehen, dass dieser Wert nur ein Ausgangspunkt ist. Die tatsächliche Bewertung hängt von der konkreten Nutzbarkeit des Grundstücks ab.

Ab welcher Grundstücksgröße steigt der Hauswert deutlich?

Eine pauschale Schwelle, ab der die Grundstücksgröße den Immobilienwert spürbar anhebt, gibt es nicht. Entscheidend ist, ob zusätzliche Fläche auch zusätzliches Baurecht mit sich bringt. Ein Grundstück, das nach Bebauungsplan bereits voll ausgenutzt ist, gewinnt durch mehr Quadratmeter kaum an Wert. Ist dagegen noch Bebauungspotenzial vorhanden, steigt der Wert deutlich.

In der Praxis zeigt sich: Grundstücke, die eine Nachverdichtung ermöglichen, etwa durch ein weiteres Wohnhaus, eine Garage oder eine Einliegerwohnung, werden von Käufern und Investoren deutlich höher bewertet. Auch für Familien, die Freifläche suchen, kann ein großes Grundstück ein entscheidender Kaufgrund sein, insbesondere in Umlandgemeinden wie Merzhausen, Gundelfingen oder Kirchzarten, wo Grundstücksgrößen von 600 bis über 1.000 Quadratmetern noch häufiger vorkommen als im Freiburger Stadtinneren.

Warum zählt Lage oft mehr als die Grundstücksgröße?

Die Lage ist in der Immobilienbewertung der stärkste Einzelfaktor. Ein großes Grundstück in einer wenig nachgefragten Lage kann deutlich weniger wert sein als ein kleines Grundstück in zentraler oder begehrter Wohnlage. Das liegt daran, dass Lage nicht vermehrbar ist, während Grundstücksfläche theoretisch auch in weniger attraktiven Gebieten verfügbar ist.

In Freiburg spiegelt sich das klar in den Immobilienpreisen in Freiburg wider: Grundstücke in Stadtteilen wie Wiehre, Herdern oder Vauban erzielen deutlich höhere Bodenrichtwerte als vergleichbare Flächen am Stadtrand oder in manchen Umlandgemeinden. Für Eigentümer bedeutet das: Die Lage bestimmt den Rahmen, innerhalb dessen die Grundstücksgröße dann zusätzlich Wert schafft oder nicht.

Welche weiteren Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Neben Lage und Größe gibt es eine Reihe weiterer Merkmale, die den Grundstückswert beim Hausverkauf maßgeblich mitbestimmen. Dazu gehören unter anderem:

  • Erschließungszustand: Ist das Grundstück vollständig erschlossen, also mit Strom, Wasser, Abwasser und Straßenanschluss versehen, ist es sofort bebaubar und damit wertvoller.
  • Zuschnitt und Topografie: Ein rechteckiges, ebenes Grundstück lässt sich einfacher bebauen als ein stark hangiges oder unregelmäßig geschnittenes. Im Schwarzwaldvorland rund um Freiburg spielen Hanglagen eine besondere Rolle.
  • Bebauungsplan und Nutzungsart: Was auf dem Grundstück gebaut werden darf, bestimmt maßgeblich seinen Wert. Wohnbauland ist in der Regel wertvoller als Mischgebiet oder Außenbereich.
  • Altlasten und Baulasten: Eingetragene Baulasten, Wegerechte oder bekannte Bodenbelastungen können den Wert erheblich mindern.
  • Ausrichtung und Besonnung: Süd- oder Westausrichtung mit guter Besonnung wird von Käufern bevorzugt und kann sich positiv auf den Preis auswirken.

Wie wird der Grundstücksanteil beim Hausverkauf bewertet?

Beim Hausverkauf wird der Grundstücksanteil in der Regel über den Bodenrichtwert ermittelt und separat vom Gebäudewert ausgewiesen. Dieses Vorgehen ist vor allem im Sachwertverfahren üblich, das bei freistehenden Einfamilienhäusern häufig angewendet wird. Der Bodenrichtwert wird mit der Grundstücksfläche multipliziert und ergibt so den Bodenwert als Bestandteil des Gesamtwerts.

In der Praxis weicht der tatsächlich erzielbare Preis vom rechnerischen Bodenwert ab, weil Käufer das Gesamtpaket bewerten. Ein Haus mit großem Garten in ruhiger Wohnlage kann am Markt mehr erzielen, als die reine Addition von Boden- und Gebäudewert ergibt. Umgekehrt können ungünstige Grundstückseigenschaften den Preis drücken. Eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigt beides.

Wann lohnt es sich, ein großes Grundstück vor dem Verkauf zu teilen?

Eine Grundstücksteilung vor dem Verkauf lohnt sich, wenn das Grundstück groß genug ist, um nach der Teilung zwei eigenständig bebaubare Parzellen zu ergeben, und wenn für die abgetrennte Fläche ein eigenständiger Käufer oder Investor gefunden werden kann. In diesem Fall kann der Gesamterlös aus zwei Verkäufen höher sein als der Preis für das ungeteilte Grundstück.

Allerdings ist eine Teilung mit Aufwand und Kosten verbunden: Vermessungskosten, notarielle Beurkundung, Eintragung im Grundbuch und gegebenenfalls die Abstimmung mit der Baubehörde über die Zulässigkeit der Teilung müssen eingeplant werden. Außerdem verlängert sich der Verkaufsprozess. Ob sich dieser Schritt im Einzelfall rechnet, hängt von der Lage, dem lokalen Markt und der konkreten Grundstückskonfiguration ab. Für Eigentümer im Breisgau-Hochschwarzwald kann eine Teilung besonders interessant sein, wenn das Grundstück in einer gut erschlossenen Wohnlage liegt und die Gemeinde eine Nachverdichtung unterstützt. Eine solche Entscheidung sollte immer auf Basis einer konkreten Einschätzung getroffen werden, nicht pauschal.

Wie die Freiburger Immobilienbörse bei der Grundstücksbewertung unterstützt

Wenn Sie als Eigentümer wissen möchten, welchen Anteil Ihr Grundstück am Gesamtwert Ihrer Immobilie hat und wie sich Größe, Lage und Nutzbarkeit auf den erzielbaren Preis auswirken, begleitet Bernd Kapferer von der Freiburger Immobilienbörse Sie dabei konkret. Aus seiner langjährigen Erfahrung im Immobilienverkauf in Freiburg und der Region weiß er, worauf Käufer in dieser Gegend besonders achten und wie Grundstückseigenschaften den Verkaufsprozess beeinflussen.

Im Rahmen einer Wertermittlung unterstützt er Sie unter anderem bei:

  • der realistischen Einschätzung von Bodenwert und Grundstücksanteil auf Basis aktueller Bodenrichtwerte
  • der Prüfung, ob eine Grundstücksteilung oder Nachverdichtung für Ihre Immobilie sinnvoll sein könnte
  • der Beschaffung relevanter Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bebauungsplaninformationen und Erschließungsnachweisen
  • der Vorbereitung einer marktgerechten Vermarktung, die Grundstück und Gebäude als Gesamtpaket überzeugend darstellt

Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, nutzen Sie die kostenlose Online-Bewertung der Freiburger Immobilienbörse als ersten Schritt, oder nehmen Sie für ein persönliches Gespräch direkt Kontakt auf.

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