Hausschlüssel auf unterzeichnetem Mietvertrag neben einem Miniatur-Hausmodell mit Verkaufsschild auf Eichenholzschreibtisch.

Vermietete Wohnung verkaufen: So läuft der Verkaufsprozess richtig ab

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist rechtlich und organisatorisch anspruchsvoller als der Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Bestehende Mietverhältnisse, Vorkaufsrechte und die Frage nach der richtigen Käufergruppe stellen Eigentümer vor konkrete Herausforderungen, die sich mit der richtigen Vorbereitung gut bewältigen lassen. Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, worauf Sie beim Wohnungsverkauf in Freiburg und Umgebung achten sollten, damit der Prozess reibungslos verläuft.

Voraussetzungen und Unterlagen vor dem Verkaufsstart klären

Bevor Sie Ihre vermietete Wohnung aktiv anbieten, sollten alle relevanten Dokumente vollständig vorliegen. Fehlende Unterlagen verzögern den Verkaufsprozess erheblich und können potenzielle Käufer abschrecken. Sammeln Sie deshalb frühzeitig alles zusammen, was Kaufinteressenten und Notare benötigen werden.

  • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)
  • Aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlungen (mindestens der letzten drei Jahre)
  • Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen der WEG
  • Bestehender Mietvertrag mit allen Nachträgen
  • Aktueller Energieausweis
  • Nachweise über durchgeführte Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen

Prüfen Sie außerdem, ob für die Wohnung eine Modernisierungsankündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen wurde oder ob Mieterhöhungsverfahren laufen. Solche offenen Vorgänge sind für Käufer relevant und müssen transparent kommuniziert werden. Mit vollständigen Unterlagen in der Hand können Sie den nächsten Schritt angehen: die Preisfindung.

Den richtigen Verkaufspreis für vermietete Wohnungen ermitteln

Vermietete Wohnungen werden am Markt anders bewertet als leerstehende Objekte. Kaufinteressenten kalkulieren auf Basis der Nettokaltmiete und der erzielbaren Rendite, nicht allein nach dem Vergleichswert ähnlicher Wohnungen. Das bedeutet: Ein gut vermietetes Objekt mit marktgerechter Miete kann attraktiv sein, während eine Wohnung mit sehr niedriger Bestandsmiete oft unter dem Marktwert gehandelt wird.

Für eine realistische Preiseinschätzung sollten Sie die aktuelle Preisentwicklung in Freiburg und der Region im Blick haben. Der Freiburger Immobilienmarkt unterscheidet sich deutlich von angrenzenden Gemeinden wie Merzhausen, Gundelfingen oder Bad Krozingen, weshalb eine standortgenaue Betrachtung wichtig ist. Faktoren wie Lage, Baujahr, Zustand, Wohnfläche und die Höhe der aktuellen Miete fließen alle in die Bewertung ein.

  1. Ermitteln Sie die aktuelle Nettokaltmiete und prüfen Sie, ob sie dem Mietspiegel entspricht.
  2. Recherchieren Sie vergleichbare Verkaufsangebote in Ihrer Wohnlage.
  3. Lassen Sie eine professionelle Werteinschätzung erstellen, um einen belastbaren Ausgangswert zu erhalten.

Eine erste Orientierung bietet Ihnen die kostenlose Online-Immobilienbewertung, mit der Sie einen Richtwert für Ihre Wohnung ermitteln können. Beachten Sie dabei: Ein Richtwert ersetzt keine individuelle Bewertung, ist aber ein sinnvoller Ausgangspunkt für Ihre Planung.

Den Mieter korrekt über den geplanten Verkauf informieren

Viele Eigentümer sind unsicher, ob und wann sie ihren Mieter über den Verkauf informieren müssen. Rechtlich gilt: Sie sind nicht verpflichtet, den Mieter vorab über Ihre Verkaufsabsicht zu informieren. Allerdings hat der Mieter in bestimmten Situationen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das Sie unbedingt beachten müssen.

Das Vorkaufsrecht greift, wenn eine Mietwohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird. In diesem Fall muss der Mieter schriftlich über den abgeschlossenen Kaufvertrag informiert werden und hat zwei Monate Zeit, in den Vertrag einzutreten. Bei einer bereits bestehenden Eigentumswohnung, die erneut verkauft wird, besteht dieses gesetzliche Vorkaufsrecht in der Regel nicht, sofern kein vertragliches Vorkaufsrecht vereinbart wurde.

  1. Prüfen Sie anhand des Mietvertrags, ob ein vertragliches Vorkaufsrecht vereinbart wurde.
  2. Klären Sie mit einem Notar oder Rechtsanwalt, ob eine Umwandlungssituation vorliegt.
  3. Informieren Sie den Mieter frühzeitig und sachlich, wenn Besichtigungen anstehen, und vereinbaren Sie Termine rechtzeitig.

Bedenken Sie: Ein kooperativer Mieter erleichtert den gesamten Verkaufsprozess erheblich. Besichtigungen laufen reibungsloser, wenn der Mieter gut informiert ist und sich nicht übergangen fühlt. Ein respektvoller Umgang zahlt sich aus.

Die Zielgruppe für vermietete Wohnungen gezielt ansprechen

Vermietete Wohnungen sprechen eine andere Käufergruppe an als selbst zu nutzende Objekte. Hauptinteressenten sind Kapitalanleger, die eine Renditeimmobilie suchen, oder Eigentümer, die die Wohnung langfristig halten und später selbst einziehen möchten. Familien oder Paare, die die Wohnung sofort beziehen wollen, scheiden als Käufer in der Regel aus, solange das Mietverhältnis besteht.

Für Kapitalanleger sind folgende Informationen besonders relevant:

  • Aktuelle Nettokaltmiete und Mietrendite
  • Zustand des Gemeinschaftseigentums und Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Restlaufzeit des Mietvertrags und Bonität des Mieters (soweit bekannt und datenschutzkonform)
  • Historische Mietentwicklung und Potenzial für Anpassungen

Richten Sie Ihr Exposé und Ihre Vermarktungsstrategie konsequent auf diese Zielgruppe aus. Das bedeutet auch, die Wohnung auf Plattformen zu präsentieren, die Kapitalanleger aktiv nutzen, und das Objekt mit klaren Renditekennzahlen zu bewerben.

Kaufvertrag und Übergabe beim Verkauf mit Bestandsmieter abwickeln

Sobald ein Käufer gefunden ist, geht es in die Vertragsphase. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Dieser Grundsatz ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert und schützt den Mieter.

  1. Beauftragen Sie einen Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Der Notar prüft unter anderem, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob alle Eigentumsverhältnisse klar geregelt sind.
  2. Stellen Sie dem Käufer alle mietrelevanten Unterlagen zur Verfügung, insbesondere den Mietvertrag, die Nebenkostenabrechnungen und die Kaution.
  3. Informieren Sie den Mieter nach dem Notartermin schriftlich über den Eigentümerwechsel, inklusive der neuen Kontaktdaten für Mietzahlungen und Instandhaltungsanfragen.
  4. Übergeben Sie die Kaution (Mietkaution) an den Käufer, da diese nach dem Verkauf dem neuen Eigentümer zusteht.

Die physische Übergabe der Wohnung an den Käufer findet in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung statt. Da der Mieter weiterhin in der Wohnung lebt, beschränkt sich die Übergabe auf die Schlüssel, Unterlagen und die gemeinsame Dokumentation des Wohnungszustands. Halten Sie den Zustand des Gemeinschaftseigentums und etwaige bekannte Mängel schriftlich fest, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

Wie die Freiburger Immobilienbörse Sie beim nächsten Schritt unterstützt

Wenn Sie eine vermietete Wohnung in Freiburg oder der Umgebung, etwa im Breisgau-Hochschwarzwald, verkaufen möchten, finden Sie bei der Freiburger Immobilienbörse einen ersten Anlaufpunkt. Bernd Kapferer und sein Team begleiten Eigentümer persönlich durch den Verkaufsprozess, von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin.

Als sinnvollen ersten Schritt können Sie die kostenlose Online-Immobilienbewertung nutzen, um einen Richtwert für Ihre Wohnung zu erhalten. Wenn Sie darüber hinaus Fragen zum Ablauf haben oder wissen möchten, welche Unterstützung für Ihren konkreten Fall sinnvoll ist, finden Sie alle Informationen für Eigentümer auf der Eigentümerseite der Freiburger Immobilienbörse. Dort können Sie auch direkt Kontakt aufnehmen und Ihre Situation schildern.

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