Hausbesitzer prüft Grundrisse und Immobiliendokumente am Holztisch, Hausschlüssel daneben, warmes Tageslicht.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf?

Wer ein Haus oder eine Wohnung in Freiburg oder der Umgebung verkaufen möchte, steht früh vor einer praktischen Frage: Welche Unterlagen brauche ich eigentlich, und wo bekomme ich sie her? Die Antwort darauf ist entscheidend, denn fehlende Dokumente können einen Verkauf verzögern oder im schlimmsten Fall platzen lassen. Dieser Artikel zeigt Ihnen Schritt für Schritt, welche Unterlagen Sie wann benötigen und wie Sie Lücken schnell schließen.

Diese Unterlagen brauchen Sie vor dem Verkaufsstart

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren oder einen Makler beauftragen, sollten bestimmte Dokumente bereits vorliegen. Kaufinteressenten und Makler fragen diese Unterlagen erfahrungsgemäß sehr früh an, und wer sie griffbereit hat, wirkt vorbereitet und seriös.

Stellen Sie zunächst folgende Grundlagendokumente zusammen:

  • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate): zeigt Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen
  • Flurkarte oder Lageplan: gibt Auskunft über Grundstücksgrenzen und Lage
  • Baupläne und Grundrisse: idealerweise maßstabsgetreu und aktuell
  • Baugenehmigungen für alle baulichen Veränderungen, die nach dem Ursprungsbau vorgenommen wurden
  • Energieausweis: gesetzlich vorgeschrieben, muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen
  • Wohnflächenberechnung: besonders wichtig, wenn die tatsächliche Fläche von älteren Angaben abweicht

Wenn Sie noch nicht wissen, welchen Wert Ihre Immobilie aktuell hat, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, sich einen ersten Richtwert zu verschaffen. Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt Ihnen eine erste Orientierung, bevor Sie konkrete Schritte einleiten.

Bei einer vermieteten Immobilie kommen zusätzlich der aktuelle Mietvertrag sowie Nachweise über gezahlte Mieten und eventuelle Nebenkostenabrechnungen hinzu. Bei einer Erbschaft sollten Sie außerdem den Erbschein oder das Testament mit Eröffnungsprotokoll bereithalten, da diese Ihre Verfügungsberechtigung belegen.

Unterlagen für die Besichtigung und Käuferprüfung zusammenstellen

Sobald konkrete Kaufinteressenten Besichtigungen anfragen, steigt der Informationsbedarf deutlich. Seriöse Käufer werden gezielt nachfragen, und gut aufbereitete Unterlagen beschleunigen die Entscheidung erheblich.

Bereiten Sie für diese Phase folgende Dokumente vor:

  • Exposé mit Grundrissen und Fotos: professionell aufbereitet, mit korrekten Angaben zur Wohnfläche
  • Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis): muss bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden
  • Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen: zum Beispiel Rechnungen oder Handwerkerberichte für neue Heizung, Dach oder Fenster
  • Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
  • Versicherungsunterlagen: insbesondere die Gebäudeversicherungspolice

Bei einer Eigentumswohnung kommen zusätzliche Unterlagen hinzu, die viele Verkäufer zunächst unterschätzen:

  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
  • Auskunft über die Instandhaltungsrücklage

Prüfen Sie nach dieser Vorbereitung, ob alle Angaben in den Dokumenten konsistent sind. Widersprüche zwischen Grundriss und tatsächlicher Wohnfläche oder zwischen Baugenehmigung und aktuellem Zustand führen bei Käufern zu Unsicherheit und können Verhandlungen unnötig komplizieren.

Notartermin vorbereiten: Was zum Abschluss vorliegen muss

Ist ein Käufer gefunden und der Kaufpreis vereinbart, bereitet der Notar den Kaufvertrag vor. Für diesen Schritt müssen alle relevanten Unterlagen vollständig und aktuell vorliegen, da der Notar sie zur Vertragserstellung benötigt.

Stellen Sie dem Notar rechtzeitig folgende Dokumente zur Verfügung:

  1. Aktueller Grundbuchauszug: Der Notar fordert diesen in der Regel selbst an, aber ein eigenes Exemplar beschleunigt die Vorbereitung.
  2. Personalausweis oder Reisepass aller Verkäufer
  3. Angaben zu bestehenden Grundschulden oder Hypotheken: inklusive Kontakt zur finanzierenden Bank, da diese dem Verkauf zustimmen oder die Grundschuld löschen muss
  4. Kaufpreisvorstellung und vereinbarte Konditionen: Übergabedatum, mitverkauftes Inventar, Haftungsregelungen
  5. Bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament
  6. Bei Scheidung oder Trennung: Gerichtsbeschluss oder Einigungsprotokoll, das die Verfügungsberechtigung klärt

Klären Sie vor dem Notartermin außerdem, ob noch Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder andere Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, die vor der Beurkundung gelöscht werden müssen. Das kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen, weshalb dieser Punkt frühzeitig geprüft werden sollte.

Fehlende Dokumente besorgen: So geht es schnell

In der Praxis fehlen beim Hausverkauf in Freiburg und Umgebung häufig der aktuelle Grundbuchauszug, ältere Baupläne oder ein gültiger Energieausweis. Das ist kein Grund zur Panik, aber es erfordert etwas Vorlaufzeit.

Grundbuchauszug und Flurkarte

Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim zuständigen Amtsgericht. In Freiburg ist das das Amtsgericht Freiburg im Breisgau. Als eingetragener Eigentümer haben Sie ein berechtigtes Interesse und können den Auszug schriftlich, persönlich oder in vielen Fällen online beantragen. Die Bearbeitungszeit beträgt meist wenige Werktage. Die Flurkarte erhalten Sie beim Liegenschaftsamt der Stadt Freiburg oder beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg.

Baupläne und Baugenehmigungen

Liegen Ihnen keine Baupläne vor, wenden Sie sich an das Stadtbaurechtsamt der Stadt Freiburg. Dort werden Bauakten archiviert und können auf Antrag eingesehen oder kopiert werden. Für Gemeinden im Umland, etwa Gundelfingen, Merzhausen oder Bad Krozingen, ist die jeweilige Gemeindeverwaltung zuständig. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungszeit von zwei bis vier Wochen.

Energieausweis

Einen Energieausweis können zugelassene Aussteller erstellen, darunter Energieberater, Architekten und bestimmte Ingenieure. Für ältere Gebäude ohne umfangreiche Modernisierung ist oft ein Verbrauchsausweis ausreichend, der auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ausgestellt wird. Die Erstellung dauert in der Regel wenige Tage, wenn alle Verbrauchsdaten vorliegen.

Mit allen Unterlagen in der Hand sind Sie für den Verkauf gut aufgestellt. Wenn Sie sich unsicher sind, welche Dokumente in Ihrem konkreten Fall noch fehlen, lohnt es sich, das frühzeitig zu klären, damit der Verkaufsprozess ohne unnötige Verzögerungen starten kann.

Wie die Freiburger Immobilienbörse Sie beim nächsten Schritt unterstützt

Die Freiburger Immobilienbörse richtet sich gezielt an Eigentümer in Freiburg und der Region Breisgau-Hochschwarzwald, die sich auf den Verkauf vorbereiten möchten. Auf der Eigentümerseite finden Sie einen Überblick über die Angebote und Informationen, die speziell auf Ihre Situation als Verkäufer zugeschnitten sind.

Wenn Sie noch nicht wissen, was Ihre Immobilie aktuell wert ist, können Sie unkompliziert eine kostenlose Online-Bewertung nutzen. Sie erhalten damit einen ersten Anhaltspunkt, bevor Sie weitere Entscheidungen treffen. Bernd Kapferer und sein Team stehen Ihnen im Anschluss für ein persönliches Gespräch zur Verfügung, wenn Sie Fragen zu Ihrem konkreten Fall haben.

Starten Sie jetzt mit der Bewertung Ihrer Immobilie und legen Sie damit den Grundstein für einen gut vorbereiteten Verkauf.

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