Nach der notariellen Beurkundung ist der Hausverkauf rechtlich auf den Weg gebracht, aber noch nicht abgeschlossen. Zwischen dem Notartermin und dem tatsächlichen Eigentumsübergang vergehen in der Regel sechs bis zwölf Wochen, in denen Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und beide Parteien koordiniert zusammenwirken. Die folgenden Abschnitte erklären, was in dieser Zeit genau passiert und worauf Sie als Verkäufer achten sollten.
Wann wird der Kaufpreis nach der Beurkundung ausgezahlt?
Der Kaufpreis wird ausgezahlt, sobald alle im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Das sind typischerweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Löschung bestehender Grundpfandrechte oder die Zustimmung der finanzierenden Bank des Verkäufers sowie gegebenenfalls behördliche Genehmigungen. Der Notar informiert den Käufer schriftlich, sobald alle Bedingungen vorliegen. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer in der Regel zwei bis vier Wochen Zeit, den Kaufpreis zu überweisen.
Für Verkäufer bedeutet das: Zwischen Beurkundung und Geldeingang vergehen häufig vier bis acht Wochen. Wenn auf der Immobilie noch ein laufendes Darlehen lastet, muss die finanzierende Bank des Verkäufers der Löschung des Grundpfandrechts zustimmen oder eine Freigabeerklärung erteilen. Das kann die Auszahlung verzögern, besonders wenn Vorfälligkeitsentschädigungen berechnet werden oder Unterlagen fehlen. Es empfiehlt sich, die eigene Bank frühzeitig zu informieren und alle nötigen Dokumente rechtzeitig anzufordern.
Was ist die Auflassungsvormerkung und wie lange bleibt sie bestehen?
Die Auflassungsvormerkung ist eine Schutzmaßnahme für den Käufer, die unmittelbar nach der Beurkundung vom Notar beim Grundbuchamt beantragt wird. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit noch einmal verkauft, belastet oder zwangsversteigert wird. Die Vormerkung erscheint als Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs.
Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange bestehen, bis die eigentliche Eigentumsumschreibung auf den Käufer erfolgt ist. Danach wird sie automatisch gelöscht. Als Verkäufer haben Sie in dieser Phase keinen Handlungsspielraum mehr: Die Immobilie ist zwar noch formal in Ihrem Eigentum, aber jede weitere Verfügung darüber wäre rechtlich unwirksam gegenüber dem vorgemerkten Käufer. Das ist bewusst so geregelt und schützt beide Seiten.
Wann erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch?
Die Eigentumsumschreibung erfolgt, nachdem der Notar dem Grundbuchamt die Auflassungserklärung und alle weiteren erforderlichen Nachweise übermittelt hat. Dazu gehören insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, sowie Löschungsbewilligungen für eingetragene Grundpfandrechte. Erst wenn diese Unterlagen vollständig vorliegen, nimmt das Grundbuchamt die Umschreibung vor.
Wie lange das dauert, hängt stark von der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts ab. In der Region Freiburg und im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald können die Bearbeitungszeiten variieren. Realistisch sollten Verkäufer und Käufer mit einem Gesamtzeitraum von acht bis zwölf Wochen nach Beurkundung rechnen, in Einzelfällen auch länger. Der Notar koordiniert diesen Prozess und informiert beide Parteien über den Fortschritt.
Wer zahlt Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten?
Die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten trägt in Deutschland üblicherweise der Käufer. Das ist keine gesetzliche Pflicht, sondern eine langjährige Verkehrssitte, die in den meisten Kaufverträgen so vereinbart wird. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Notarkosten und Grundbuchgebühren kommen in der Regel noch einmal mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises hinzu.
Für den Verkäufer entstehen eigene Kosten vor allem dann, wenn auf der Immobilie Grundpfandrechte eingetragen sind, die gelöscht werden müssen. Die Löschungsbewilligung der Bank und die damit verbundenen Grundbuchgebühren trägt üblicherweise der Verkäufer. Außerdem sollten Verkäufer prüfen, ob für sie Spekulationssteuer anfällt, also ob zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Das ist ein steuerlicher Aspekt, den Sie mit einem Steuerberater klären sollten.
Wann muss der Verkäufer die Immobilie übergeben?
Der Übergabetermin ist im Kaufvertrag festgelegt und knüpft in der Regel an den Eingang des vollständigen Kaufpreises an. Sobald der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, ist die Immobilie zu übergeben. Bei selbst genutzten Häusern bedeutet das: Sie müssen zu diesem Zeitpunkt ausgezogen sein und alle Schlüssel übergeben haben.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen oder Häusern mit Mietern verläuft die Übergabe anders. Hier werden die Mietverhältnisse mit dem Eigentum übertragen, der neue Eigentümer tritt in die bestehenden Mietverträge ein. Der Verkäufer übergibt in diesem Fall die Verwaltungsunterlagen, Mietverträge, Kautions-Nachweise und Schlüssel. Für Erbengemeinschaften oder Verkäufe im Rahmen einer Trennung gelten dieselben Grundsätze, allerdings müssen alle Miteigentümer bei der Übergabe mitwirken oder einen Bevollmächtigten benennen.
Bei der Übergabe selbst empfiehlt sich ein schriftliches Übergabeprotokoll, in dem Zählerstände, mitgegebene Unterlagen, Schlüsselanzahl und der Zustand der Immobilie dokumentiert werden. Das schützt beide Seiten vor späteren Missverständnissen.
Muss der Verkäufer nach der Übergabe noch etwas tun?
Nach der Übergabe sind die meisten Pflichten des Verkäufers erfüllt, aber einige Nacharbeiten bleiben. Der Verkäufer muss sich beim Einwohnermeldeamt abmelden, Versicherungen kündigen oder ummelden und laufende Verträge wie Strom, Gas oder Internet auf den Käufer übertragen oder kündigen. Außerdem sollte der Verkäufer die Grundsteuer klären: Sie ist bis zum Jahresende anteilig zu verrechnen, sofern das im Kaufvertrag so vereinbart wurde.
Darüber hinaus gilt: Der Verkäufer haftet nach dem Verkauf grundsätzlich nicht für Mängel, die dem Käufer bekannt waren oder die im Kaufvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurden. Arglistig verschwiegene Mängel sind davon ausgenommen. Wer als Verkäufer bekannte Schäden oder Probleme nicht offenbart, riskiert auch nach der Übergabe noch rechtliche Konsequenzen. Transparenz beim Verkauf schützt also nicht nur den Käufer, sondern auch Sie selbst.
Wie die Freiburger Immobilienbörse Eigentümer beim Hausverkauf begleitet
Wer ein Haus oder eine Wohnung in Freiburg oder dem Umland verkaufen möchte, steht vor einer Reihe von Entscheidungen, die weit vor dem Notartermin beginnen. Bernd Kapferer von der Kapferer Immobilien GmbH begleitet Eigentümer aus der Region durch diesen gesamten Prozess, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Dabei unterstützt er unter anderem bei:
- der Wertermittlung Ihrer Immobilie auf Basis aktueller Marktdaten aus Freiburg und dem Breisgau
- der Beschaffung aller verkaufsrelevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Teilungserklärung
- der Vorbereitung und Durchführung der Vermarktung, einschließlich Exposé, Besichtigungen und Käuferprüfung
- der Koordination mit Notar, Käufer und finanzierenden Banken bis zur Übergabe
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in der aktuellen Marktsituation wert ist, können Sie eine kostenlose Online-Bewertung nutzen oder direkt Kontakt aufnehmen. Ein persönliches Gespräch mit Bernd Kapferer gibt Ihnen eine realistische Einschätzung, ohne Verpflichtung.
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